Unzulässigkeit der Untervermietung an Touristen trotz Untervermietungserlaubnis

Eine vom Vermieter erteilte Untervermietungserlaubnis berechtigt den Mieter nicht zur Überlassung der Wohnung an Touristen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine vom Vermieter erteilte Untermieterlaubnis nicht zur Überlassung der Wohnung an Touristen berechtigt (BGH, Urteil vom 08.01.2014 - VIII ZR 210/13 (LG Berlin)). Der Beklagte ist Mieter einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin. Die Kläger sind als Vermieter in den Vertrag eingetreten. Der Beklagte hatte von der vorherigen Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung erbeten, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter nutze und er sie deshalb zeitweise untervermieten wolle. Die Vermieterin erteilte eine Erlaubnis zur Untervermietung „ohne vorherige Überprüfung" gewünschter Untermieter. In dem Schreiben heißt es weiter:

„Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. (…) als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in Ihrem Briefkasten (…) landen, auch wenn sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten.”
Später bot der Beklagte die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Die Kläger beanstandeten eine derartige Nutzung als vertragswidrig und mahnten den Beklagten unter Androhung einer Kündigung ab. Der Beklagte erwiderte, die Vermietung an Touristen sei von der erteilten Untervermietungserlaubnis umfasst; er wolle lediglich eine Deckung der Unkosten durch den Leerstand erreichen und betrachte damit die Abmahnung als gegenstandslos. Die Kläger mahnten ihn daraufhin nochmals ab und kündigten das Mietverhältnis fristlos, als das Angebot des Beklagten erneut im Internet abrufbar war.

Nach Auffassung des BGH war der der Beklagte nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt. Die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen unterscheide sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung und sei deshalb nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst. Hier habe die Vermieterin zudem verlangt, dass der Beklagte den Untermietern Postvollmacht erteilen solle; schon daraus sei erkennbar, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen könnten.

Anders wird von der Rechtsprechung die Zulässigkeit einer Überlassung der Wohnung an Touristen im Wohnungseigentumsrecht beurteilt. Nach Auffassung des BGH ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, sofern die Teilungsklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, Teil der zulässigen Wohnnutzung – im wohnungseigentumsrechtlichen, nicht mietrechtlichen Sinn, um den es sich vorliegend handelte (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/09, NJW 2010, 3093; Urteil vom 12.11.2010 – V ZR 78/10, ZWE 2011, 78).

Zwar gehört zur ordnungsgemäßen Nutzung eines Wohnungseigentums in erster Linie die Nutzung der Wohnung als Lebensmittelpunkt. Darauf beschränkt sich der Wohnzweck indessen nicht. Ähnlich wie der Begriff der Wohnung in Art. 13 I GG ist auch der Begriff der Wohnung in § 1 II WEG weit auszulegen. Er umfasst auch das in § 13 I WEG ausdrücklich bestimmte Recht, sein Wohnungseigentum zu vermieten. Zwar führt die nur verhältnismäßig kurze Dauer des Aufenthalts von Feriengästen in der Wohnung regelmäßig dazu, dass eine nähere nachbarliche Beziehung mit den Dauerbewohnern der Anlage nicht entsteht. Darin unterscheidet sich diese Form der Wohnnutzung aber bei typisierender Betrachtung heute nicht mehr von der längerfristigen Vermietung einer Wohnung. Weiterhin kann zwar die Nutzung von Eigentumswohnungen einer Anlage für die Vermietung an Feriengäste den Charakter der Wohnanlage verändern. Vergleichbare Veränderungen und Nachteile können sich aber auch bei anderen Formen der Nutzung, etwa als Büro ergeben. Solche Veränderungen lassen sich nicht einer spezifischen Nutzungsform zuordnen und nur wirksam verhindern, wenn die Wohnungseigentümer von ihnen nicht erwünschte Formen der Nutzung in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung ausschließen oder unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen.

Vom Begriff des „Wohnens“ ist auch die Überlassung einer Eigentumswohnung zum Daueraufenthalt durch eine asylberechtigte Familie (BayObLG, Beschluss vom 28.11.1991 – BReg. 2 Z 133/91, NJW 1992, 917) oder die Überlassung einer Eigentumswohnung als Unterkunft für einen laufend wechselnden Kreis von Aus- und Übersiedlern (BayObLG, Beschluss vom 09.02.1994 – 2 ZBR 7/94, NJW 1994, 1662) umfasst. Für die Vermietung einer Eigentumswohnung an laufend wechselnde Feriengäste kann nach Auffassung des BGH nichts anderes gelten.