Ursächlichkeit der Maklerleistung für das Maklerhonorar

Der Provisionsanspruch des Maklers ist gegeben, wenn er die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen hat und der Abschluss des Hauptvertrags seiner Tätigkeit in einem angemessenem Zeitabstand folgt. Dies hat das Landgericht Frankfurt am Main kürzlich entschieden. In dem entschiedenen Fall hatte die Klägerin, eine Immobilienmaklerin, von dem Eigentümer eines Grundstücks am 27.08.2012 den Auftrag zum Verkauf von dessen Immobilie erhalten. Die Maklerin schaltete daraufhin Werbeanzeigen. Auf diese Werbung hin meldete sich am 15.09.2012 der Ehemann der Beklagten. Er stimmte mit einer auf Seiten der Maklerin tätig gewordenen Mitarbeiterin einen Besichtigungstermin für den 18.09.2012 ab. An diesem Tag besichtigte daraufhin die Beklagte gemeinsam mit einem Zeugen und der Mitarbeiterin der Maklerin das in Rede stehende Wohngrundstück. Im Rahmen des Besichtigungstermins legte die Mitarbeiterin der Maklerin der Beklagten ein ausführliches Exposé ebenso wie den Immobiliennachweis für dieses Wohngrundstück vor, das einen Kaufpreis von 615.000 EUR angab. Die Beklagte unterzeichnete den Immobiliennachweis im Rahmen des Besichtigungstermins am 18.09.2012. In der Folge nahm die Beklagte zunächst von dem Kauf des Objekts Abstand.

Aufgrund der Tätigkeit eines anderen Maklers wurde die Beklagte erneut auf das Objekt aufmerksam. Sie unterzeichnete den notariellen Kaufvertrag vom 19.04.2013, erwarb das Objekt zu einem Kaufpreis in Höhe von 480.000 EUR und zahlte an den Zweitmakler die ortsübliche Provision. In dem darauf folgenden Rechtsstreit hat das Landgericht Frankfurt a.M. hat einen Anspruch der Maklerin auf Maklerhonorar bejaht. Aus § 652 I 1 BGB folge, dass die Beklagte, die in dem von ihr am 18.09.2012 unterzeichneten Immobiliennachweis für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags einen Maklerlohn versprochen hat, zur Entrichtung des Lohnes verpflichtet ist, da der Hauptvertrag infolge des Nachweises des Maklers zustande gekommen ist. Die Höhe der verlangten Käufercourtage entspreche dem vereinbarten Satz von 5,95 % einschließlich Umsatzsteuer. Diese Courtage sei i.Ü. auch ortsüblich.

Die Maklerin habe unter gleichzeitigem Hinweis auf ihr Provisionsverlangen in dem der Beklagten am 18.09.2012 übergebenen Nachweis ein durch die Beklagte identifiziertes Kaufobjekt zeigen und damit i.S.v. § 652 I BGB nachweisen lassen. Damit liege nach Auffassung des LG Frankfurt am Main die notwendige Kausalität zwischen dem Nachweis des Objektes durch die Maklerin und dem Abschluss des Kaufvertrages vor. Es fehlt nach Meinung des Gerichts im konkreten Fall auch nicht an der Kausalität. Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen habe und seiner Tätigkeit der Abschluss des Hauptvertrags in angemessenem Zeitabstand folgt, ergebe sich daraus der Schluss auf den Ursachenzusammenhang zwischen beiden von selbst. Vorliegend erfolgte der Kauf 7 Monate nach der von der Klägerin entfalteten Nachweismaklertätigkeit und damit innerhalb angemessener Zeit.

Zwar entstehe der Provisionsanspruch u.a. dann nicht, wenn der Makler seinem Auftraggeber eine Möglichkeit zum Erwerb eines Objekts nachweist, diese Gelegenheit sich aber zerschlägt, weil der Eigentümer die Verkaufsabsicht endgültig aufgegeben oder sich für einen anderen Interessenten entschieden hat, es aber gleichwohl unter veränderten Umständen später zum Vertragsschluss kommt. Von der endgültigen Aufgabe der Verkaufsabsicht des Verkäufers sei bereits deshalb nicht auszugehen, weil er es im Januar 2013 erneut zum Verkauf über den anderen Makler angeboten habe.

Das LG Frankfurt a.M. hat vorliegend einen Provisionsanspruch der Klägerin bejaht, da nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 22.09.2005 – III ZR 393/04, NJW 2005, 3779) auch ein Zeitraum von mehr als einem halben Jahr zwischen dem Nachweis des Objekts und dem Abschluss des Hauptvertrags den Umständen nach noch den Schluss auf eine Ursächlichkeit der Maklerleistungen nahe legen kann. Die Frage, wie lange eine Maklertätigkeit nach ihrer Erbringung für den Abschluss des Hauptvertrages ursächlich fortwirkt, kann nicht nur nach der Zeitdauer beurteilt werden, sondern muss nach allen Umständen des Einzelfalls beurteilt werden, wobei den Auftraggeber die Darlegungs- und Beweislast für die Unterbrechung des Kausalzusammenhangs trifft.