Vermietung von nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen als Wohnraum ist zweckwidrige Nutzung

Ein Wohnungseigentümer kann als mittelbarer Handlungsstörer auf Unterlassung einer der Teilungserklärung widersprechenden Nutzung durch den Nießbraucher oder Mieter in Anspruch genommen werden, wenn der Nießbraucher das Wohnungseigentum in einer Weise nutzt, die mit dem in der Teilungserklärung vereinbarten Zweck unvereinbar ist. Dies hat der Bundesgerichtshof so entschieden (vgl. BGH, Urteil vom 16.05.2014 - V ZR 131/13 (LG Hamburg) Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Beklagte ist Mitglied der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Er ist Inhaber des Sondereigentums an einer im Dachgeschoss gelegenen Wohnung und an dem darüber liegenden Spitzboden, der in der Teilungserklärung als eine nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeit bezeichnet wird. Im Jahr 1984 ließ der Beklagte in dem Spitzboden, der über einen eigenen Zugang verfügt, ein Duschbad, eine Toilette, eine Küche, eine Heizung und Fenster einbauen und stattete diesen Bereich mit einem eigenen Strom- und Wasserzähler aus. Er bestellte zugunsten seiner Eltern ein Nießbrauchsrecht an seinem Sondereigentum sowie seinem Miteigentumsanteil. Die Nießbraucher vermieteten die Wohnung einschließlich Spitzboden von 1985 bis 2009 an Dritte, die die Wohnung und den Spitzboden mit zwei gesonderten Mietverträgen untervermieteten. Der Antrag des Beklagten, ihm und den Nießbrauchern die Trennung des Spitzbodens von der darunter liegenden Wohnung und dessen eigenständige Vermietung zu gestatten, haben die Wohnungseigentümer abgelehnt. Am 28.03.2011 beschlossen die Eigentümer mehrheitlich, Klage auf Unterlassung der Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken zu erheben. Der BGH hat einen Anspruch der Klägerin auf Unterlassung der Nutzung des Spitzbodens als selbständige Wohneinheit bejaht. Gemäß § 15 III WEG könne jeder Wohnungseigentümer u.a. einen den Vereinbarungen entsprechenden Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile verlangen. Werden die in der Norm genannten Gebrauchsregelungen nicht eingehalten, liege hierin eine Eigentumsbeeinträchtigung, die Voraussetzung für einen Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 I BGB ist. Die Regelung in der Teilungserklärung, wonach der Spitzboden nicht zu Wohnzwecken dient, ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Infolgedessen sei die Nutzung eines solchen Raums zu - wie hier - nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken nicht gestattet; darüber hinaus ergebe sich eine zulässige Nutzung auch nicht auf Grund typisierender Betrachtungsweise, da die Wohnanlage jedenfalls bei einer Vergrößerung um eine weitere Wohneinheit typischerweise eine intensivere Nutzung erfahre, mit der eine erhöhte Aus- und Abnutzung verbunden ist. Der Beklagte sei auch Störer i.S.v. § 1004 I BGB. Weil die Nießbraucher den Spitzboden als separate Wohnung vermieten, könne der Beklagte nur als mittelbarer Handlungsstörer zu der Unterlassung verpflichtet sein. Als solcher wird angesehen, wer die Beeinträchtigung durch einen anderen in adäquater Weise durch seine Willensbetätigung verursacht und in der Lage ist, die unmittelbar auftretende Störung zu verhindern. Diese Voraussetzungen seien erfüllt. Die Beeinträchtigung werde adäquat durch Willensbetätigung des Beklagten verursacht. Vorliegend ergebe sich für den Beklagten eine Handlungspflicht, da jeder Wohnungseigentümer für einen den Vereinbarungen entsprechenden Gebrauch des Sondereigentums durch die Personen zu sorgen, denen er die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile überlassen hat. Hiervon werde auch die Besitzübertragung aufgrund eines Nießbrauchs erfasst. Im Ergebnis ist aufgrund der Entscheidung zu beachten, dass der BGH seine Grundsatzentscheidung darauf gestützt hat, dass es hier ausdrücklich nur um die Unterlassung der Nutzung des zu Wohnzwecken ausgebauten Spitzbodens zu einer selbstständigen Wohneinheit gehen. Offen geblieben ist nach der Entscheidung, ob die Überlassung gemeinsam mit der darunter gelegenen Dachgeschoss Wohnung unter Umständen von diesem Verbot nicht erfasst sein könnte. Auch die Frage der möglicherweise eingetretenen Verjährung wurde vom BGH in der Entscheidung nicht angesprochen. Es wurde auch nicht entschieden, ob möglicherweise ein Rückbauanspruch wegen der bereits im Jahr 1984 vorgenommenen baulichen Veränderungen verjährt ist, als der Spitzboden zu einer selbstständigen Wohneinheit umgebaut worden ist. Infolge der Entscheidung sind also viele Rechtsfragen offen geblieben, wobei für den Beklagten im Ergebnis herausgekommen ist, dass eine Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken künftig nicht mehr möglich sein wird, auch wenn der Rückbauanspruch verjährt sein sollte oder noch nicht geltend gemacht worden ist.