Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person

Wenn eine juristische Person, die als Verwalterin bestellt ist, im Wege der Verschmelzung auf eine andere juristische Person verschmolzen wird, gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über; der Verwaltervertrag erlischt nicht in entsprechender Anwendung von § 673 BGB, weil diese Norm durch die im Umwandlungsgesetz enthaltenen Spezialvorschriften verdrängt wird. Dies hat der BGH ((BGH, Urteil vom 21.02.2014 - V ZR 164/13) so entschieden. In dem entschiedenen Fall hatten die Wohnungseigentümer zweier benachbarter Wohnungseigentumsanlagen jeweils eine GmbH als Firma zur Verwalterin ernannt und entsprechende Verwalterverträge geschlossen. Mit einem Verschmelzungsvertrag wurde die Firma auf die Klägerin – bei der es sich ebenfalls um eine GmbH handelt – verschmolzen und die Verschmelzung in das Handelsregister eingetragen. Beide Gemeinschaften widersprachen einer etwaigen Übertragung des Verwalteramtes sowie des Verwaltervertrages auf die Klägerin und kündigten die Verwalterverträge mit der Firma oder der Klägerin.

Nach Auffassung des BGH sind die Verwalterverträge nicht infolge der Verschmelzung beendet worden. Zwar könne der Verwalter seine Befugnisse nicht rechtsgeschäftlich auf Dritte übertragen oder diesen zur Ausübung überlassen. Die ursprünglich mit der Verwaltung beauftragte Firma habe ihre Rechtsstellung jedoch nicht auf die Klägerin übertragen, sondern sei auf diese verschmolzen worden. Infolgedessen sei sie als bisherige Rechtsträgerin gemäß § 20 I Nr. 2 UmwG mit Eintragung der Verschmelzung in das Register ohne besondere Löschung untergegangen; ihr Vermögen und ihre Verbindlichkeiten seien gemäß § 20 I Nr. 1 UmwG auf die Klägerin als übernehmende Rechtsträgerin übergegangen. Diese Gesamtrechtsnachfolge umfasse auch den zwischen dem Verwalter und einer Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossenen Verwaltervertrag. Dieser gehe jedenfalls bei der Verschmelzung von juristischen Personen gemäß § 20 I Nr. 1 UmwG auf den übernehmenden Rechtsträger über; nichts anderes gelte für die – hier allerdings nicht entscheidungserhebliche – Organstellung des Verwalters. Ob die Verschmelzung gemäß § 2 Nr. 1 UmwG durch Aufnahme oder gemäß § 2 Nr. 2 UmwG im Wege der Neugründung erfolgt, sei nicht von Bedeutung, weil § 20 I Nr. 1 UmwG in beiden Fällen gleichermaßen Anwendung finde, § 36 UmwG. Gemäß § 20 I Nr. 1 UmwG finde bei der Verschmelzung eine umfassende Gesamtrechtsnachfolge statt. Das Umwandlungsrecht trage dem Bedürfnis Rechnung, die rechtlichen Strukturen eines Unternehmens zügig und ohne große formelle und steuerliche Hürden an die wirtschaftlichen Verhältnisse anzupassen; zum Schutz des Rechtsverkehrs, insbesondere der Gläubiger, enthalte es ein eigenständiges und umfassendes Regelungskonzept. Von dem Übergang ausgenommen seien nur höchstpersönliche Rechte und Pflichten.

Weiterhin scheide eine entsprechende Anwendung von § 673 S. 1 BGB auf den Verwaltervertrag aus. Dieser Bestimmung zufolge erlösche der Auftrag im Zweifel mit dem Tod des Beauftragten; anerkannt sei die entsprechende Anwendung der Norm bei der Liquidation einer beauftragten juristischen Person. Im Falle des Erlöschens der juristischen Person infolge einer Verschmelzung fehle es dagegen an einer Regelungslücke, die Voraussetzung für eine Analogie wäre. Denn das UmwG enthalte aufgrund der Gesamtrechtsnachfolge eine mit dem Grundgedanken von § 673 S. 1 BGB unvereinbare Sonderregelung für die Verschmelzung. Entscheidend sei, ob der Verwaltervertrag aus umwandlungsrechtlicher Sicht als höchstpersönliches Rechtsverhältnis anzusehen ist. Das sei jedenfalls dann zu verneinen, wenn der bisherige Verwalter – wie hier – eine juristische Person ist; dann stehe nämlich in aller Regel nicht die Ausführung der Dienstleistungen durch bestimmte natürliche Personen im Vordergrund. Hierauf hätten die Wohnungseigentümer rechtlich gesehen auch keinen Einfluss; sie könnten weder die Auswechslung von Gesellschaftern oder Geschäftsführern verhindern noch die Personalauswahl bestimmen.

Für die Praxis ist zu beachten, dass der BGH ausdrücklich offen gelassen hat, ob sich die Gesamtrechtsnachfolge auch bei der Verschmelzung von übertragenden Personenhandelsgesellschaften auf den Verwaltervertrag erstreckt und wie sich eine Spaltung – insbesondere die Ausgliederung eines einzelkaufmännischen Unternehmens – auswirkt. Nach richtiger Auffassung endet die Verwalterstellung bei Veräußerung des Einzelhandelsgeschäfts eines zum Verwalter bestellten Kaufmanns (BayObLG, Beschluss vom 6.2.1990 – BReg. 2 Z 104/89, BayObLGZ 1990, 28) oder Einbringung des Vermögens eines einzelkaufmännischen Unternehmens in eine neu gegründete juristische Person (Staudinger/Bub, BGB, 13. Aufl., § 26 WEG Rz. 380). Träger der Rechte und Pflichten ist nämlich gem § 17 II HGB allein der Kaufmann in Person, so dass die Veräußerung des Handelsgeschäfts oder die Einbringung des Vermögens in eine juristische Person zur Übertragung der Verwalterstellung führt, die zwingend der Zustimmung der Eigentümer bedarf. Erfolgt die Umwandlung durch Ausgliederung aus dem Vermögen eines Einzelkaufmanns zum Zwecke der Neugründung einer GmbH gem §§ 152 ff UmwG, so erlischt die Einzelfirma mit der Eintragung der Ausgliederung im Handelsregister, §§ 158, 155, 20 I Nr. 1 und 2 UmwG. Da die Gemeinschaft damit den Einfluss auf die Gesellschafter und Geschäftsführer der Gesellschaft des Verwalters verliert, führt der Rechtsformwechsel nur mit Zustimmung der Eigentümer zum Übergang der auf besonderem Vertrauen beruhenden Verwalterposition, wenn der übertragende Rechtsträger eine natürliche Person ist (BayObLG, Beschluss vom 6.2.1987 – BReg. 2 Z 6/87, BayObLGZ 1987, 54; Staudinger/Bub, a.a.O. Rz. 381).