Bei vielen Mietern herrscht Unklarheit darüber, wann sie ihrem Vermieter Zutritt zu ihrer Wohnung gewähren müssen und wann nicht. Wann handelt es sich um eine rechtmäßige Besichtigung und wann überschreitet der Vermieter seine Befugnisse? Hier gibt es die Antworten.
Grundsatz Unverletzbarkeit der Wohnung
Zunächst einmal ist die Unverletzlichkeit der Wohnung durch Artikel 13 des Grundgesetzes sichergestellt. Dieser zentrale Abschnitt gewährleistet den Schutz der Privatsphäre des Mieters gegen äußere Eingriffe. Daraus ergibt sich, dass der Vermieter sich weder willkürlich Zutritt zu der Wohnung verschaffen noch einen Zweitschlüssel besitzen darf.
In bestimmten Fällen hat er allerdings das Recht, sie zu besichtigen. So kann beispielsweise gem. Urteil des BGH vom 04.06.2014 aus § 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben) die vertragliche Nebenpflicht des Mieters abgeleitet werden, unter gewissen Voraussetzungen Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Hierzu gehören Fälle wie die folgenden:
- Wohnungsübergabe
- Anzeichen für einen vertragswidrigen Gebrauch
- Geplante Bauarbeiten
- Geplanter Verkauf der Wohnung
Wohnungsübergabe
Eine Besichtigung durch den Vermieter ist etwa dann rechtmäßig, wenn ein Mieter auszieht. Schließlich muss der Vermieter herausfinden, ob und in welchem Umfang der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen muss. Das können Malerarbeiten oder eine Grundreinigung des Bodens sein. Weiterhin kann der Vermieter die Wohnung noch während des bestehenden Mietverhältnisses Interessenten vorführen (vgl. AG Freiburg (Breisgau), Beschluss vom 24. 11. 1982 – 1 C 630/82). Eine Einschränkung besteht lediglich, wenn die Wirksamkeit der Kündigung bestritten wird (vgl. AG Ibbenbüren, Urteil vom 04. 01.1991 – 3 C 1078/90).
Weiterhin ist der Vermieter verpflichtet, seine Besichtigung anzukündigen. Üblich sind hierbei Fristen von ein bis zwei Wochen.
Anzeichen für einen vertragswidrigen Gebrauch
Ein zweiter triftiger Grund für eine Wohnungsbesichtigung kann dann vorliegen, wenn ein Anzeichen für eine gravierende Beschädigung der Mietsache vorliegt. Weisen beispielsweise Nachbarn den Vermieter auf eine Geruchsbelästigung hin, kann dieser die betreffende Mietsache auf Schimmelbefall hin überprüfen (vgl. AG München, Endurteil vom 01.2016 – 461 C 19626/15).
Es gibt allerdings auch eine Ausnahme. So besteht etwa dann kein Besichtigungsrecht, wenn der Vermieter den Mangel während einer früheren Besichtigung bereits festgestellt hat (vgl. LG Frankfurt a.M., Urteil vom 05. 2002 – 2/17 S 194/01).
Geplante Bauarbeiten
Plant der Vermieter Bauarbeiten und muss die Mietsache zu diesem Zweck besichtigen, ist ihm der Zugang zu gewähren (vgl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 29.03.2010 – 16 C 59/09). Dies ist etwa dann der Fall, wenn Modernisierungs- und Reparaturarbeiten notwendig werden. Unter diesen Voraussetzungen ist der Vermieter auch berechtigt, sich von Handwerkern oder Architekten begleiten zu lassen. Ein weiterer Fall, der unter diese Rubrik fällt, betrifft Wartungsarbeiten. Muss beispielsweise der Heizkörper abgelesen oder ein Lüftungsfilter erneuert werden, ist den Handwerkern ebenfalls Zutritt zu der Wohnung zu gewähren.
Um den Mieter allerdings nicht zu sehr zu beeinträchtigen, muss der Vermieter unter anderem Rücksicht auf dessen Berufstätigkeit nehmen. Mehrere Besichtigungen sollten nach Möglichkeit an einem Termin zusammengelegt werden.
Verkauf der Wohnung
Soll eine Wohnung verkauft werden, muss den Interessenten eine Besichtigung der Wohnung gestattet werden (vgl. BVerfG, Beschluss vom 01.20014 – 1 BvR 2285/03; LG Frankfurt a. M., Urteil vom 24.05.2002 – 2/17 S 194/01). Auch hier ist der Vermieter allerdings angehalten, den Termin so zu legen, dass der Mieter nicht über Gebühr in seiner Privatsphäre beeinträchtigt wird. So kann das Gericht Besichtigungen zum Beispiel auf einen Termin pro Woche beschränken (AG Stuttgart WuM 2009, 732).
Vorsicht bei der Schlüsselübergabe
Eine klare Grenze zieht der Gesetzgeber beim Thema Schlüsselübergabe. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter sämtliche Schlüssel auszuhändigen. Er darf keinen Schlüssel für sich selbst zurückbehalten. Hegt der Mieter begründete Zweifel daran, ist er berechtigt, das Schloss austauschen zu lassen.