Wilder Parkplatz: Gericht untersagt unerlaubte Nutzung

Ein Mieter kann Flächen außerhalb angemieteter Räume nicht einfach als Parkplätze nutzen. Abgesehen vom kurzem Halten, etwa zum Be- und Entladen, ist das Abstellen von Fahrzeugen ohne Genehmigung nicht gestattet. Auch wenn der Vermieter eine solche Nutzung zunächst dulden sollte, erwächst daraus kein dauerhafter Anspruch. Der Vermieter kann eine Duldung jederzeit widerrufen. Das hat das Amtsgericht Frankfurt am Main in einem Urteil vom 21.7.2017 festgestellt (33 C 767/17).

Der Streitfall

Seit April 2014 hatte die Beklagte von der Klägerin Gewerberäume angemietet. Vor diesen Räumen befanden auf dem Grundstück mehrere Freiflächen, die laut Mietvertrag nicht zur Mietsache gehörten. Die zwischen Stützpfeilern gelegenen Nischen boten gerade genug Platz, dass man dort Fahrzeuge abstellen konnte. Die Mieterin nahm die Flächen kurzerhand in Beschlag und nutzte sie als Parkplätze. Dass für die Flächen gar keine Miete gezahlt wurde, störte sie dabei offenbar nicht. Erschwerend kam noch hinzu: Die wilden Parkplätze befanden sich in einer Feuerwehrzufahrt, hätten also im Notfall einen Einsatz von Rettungskräften behindern können.

Die Vermieterin nahm das zwar zunächst hin. Aber im August 2016 forderte sie die Mieterin in einem Schreiben auf, das Parken zu unterlassen. Doch die Mieterin stellte einfach weiter Fahrzeuge auf den Flächen ab, obwohl das nie genehmigt worden war. Mehrere Abmahnungen blieben erfolglos. Die Mieterin beharrte darauf, die Parkplätze nutzen zu dürfen. Deshalb reichte die Vermieterin beim Amtsgericht Frankfurt am Main eine Klage auf Unterlassung der nicht genehmigten Nutzung ein.  

Das Urteil

Die Beklagte argumentierte vor Gericht, die Flächen bereits lange Zeit genutzt zu haben. Bis August 2016 habe es nie Beanstandungen seitens der Vermieterin gegeben. Offenbar ging die Beklagte davon aus, dass sich aus dieser Duldung eine Art Gewohnheitsrecht ableiten ließe. Das Amtsgericht sah das jedoch überhaupt nicht so und urteilte klar: Die Beklagte müsse die Nutzung der umstrittenen Flächen sofort unterlassen. Für den Fall der Zuwiderhandlung drohte ein Ordnungsgeld von bis zu 250.000 Euro oder Ordnungshaft.

Das Gericht stellte in der Begründung des Urteils fest, dass „selbst eine langwährende Duldung der unentgeltlichen tatsächlichen Nutzung“ durch einen Vermieter keineswegs einer Erlaubnis gleichkäme. Denn ein Mietvertrag diene grundsätzlich dazu, eine Nutz- beziehungsweise Wohnfläche gegen ein Entgelt zu überlassen. Der Gegenstand des Vertrags werde dabei genau bestimmt. Widerrechtlich genutzte Flächen können durch eine unentgeltliche Nutzung nicht nachträglich Teil des Vertrages werden.

Am Ende gilt der Vertrag

Gemäß § 541 BGB kann ein Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn ein Mieter eine Mietsache vertragswidrig nutzt und diese Nutzung trotz Abmahnung fortsetzt.  Auch wenn der Vermieter die unrechtmäßige Nutzung nicht sofort beanstandet haben sollte, sondern erst nach Monaten, kommt das nicht einer Gestattung gleich. Aus diesem Grund kann ein Mieter in einem solchen Fall auch nicht einfach erwarten, dass aus einer illegalen Nutzung – heimlich, still und leise - ein dauerhafter und rechtmäßiger Anspruch entstünde, auf den er sich dann berufen kann. Denn was Gegenstand der Vermietung ist, bestimmt weiterhin einzig und allein der Mietvertrag.