Wissenswertes zum Thema Mietminderung

Das Thema Mietminderung sorgt in vertraglichen Mietverhältnissen regelmäßig zu Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern. Dabei geht es vor allem um die Fragen, wann eine Mietminderung angemessen ist und wie hoch sie maximal sein darf. In diesem Beitrag finden Sie die wichtigsten Fakten im Überblick.

Was ist eine Mietminderung?

Gibt es in einer Wohnung gravierende Mängel, hat der Mieter die Möglichkeit, seine Miete zu mindern. Er zahlt dann solange einen verringerten Mietbetrag, bis der Vermieter den Mangel beseitigt hat. Nach Beseitigung der Mängelsituation muss die Minderung nicht zurückgezahlt werden. Ein typischer Streitfall ist dabei, um wie viel Prozent die Miete unter welchen Umständen gemindert werden kann. Auch stellen Vermieter die Rechtmäßigkeit der Minderung oft infrage, weshalb eine Prüfung des Sachverhalts vor Gericht notwendig werden kann.

Wann ist eine Mietminderung möglich?

Eine Mietminderung ist gem. § 536 BGB möglich, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt. In diesem Fall kann der Mieter bis zur Beseitigung des Mangels eine „angemessen herabgesetzte Miete“ entrichten. Ob der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist, ist dabei grundsätzlich nicht relevant.

Typische Situationen, in denen eine Mietminderung infrage kommt:

  • Lärmbelästigung (beispielsweise durch den Nachbarn oder Bauarbeiten)
  • Heizungsausfall im Winter
  • Feuchte- und Schimmelschäden
  • Geruchsbelästigungen

Im Normalfall prüft der Vermieter zunächst, ob die Mietminderung berechtigt ist. Handelt es sich um Bagatellschäden wie beispielsweise einen tropfenden Wasserhahn, so ist im Normalfall keine Mietminderung möglich. Darüber hinaus gibt es weitere Gründe, die eine Mietminderung ausschließen können. Hier sind vor allem die folgenden Fälle zu nennen:

  • Der Mangel wurde selbst durch unsachgemäßen Gebrauch der Wohnung verursacht. Ein gutes Beispiel hierfür ist Schimmelbefall, der durch falsches Lüften und Heizen entstanden ist.
  • Der Mieter kannte den Mangel bereits bei Abschluss des Mietvertrags und hat ihn ohne Beanstandung hingenommen.
  • Auch in den ersten drei Monaten einer energetischen Sanierung ist eine Mietminderung ausgeschlossen.

Im alltäglichen Rechtsverkehr führt die Frage, ob eine Mietminderung vorliegt, regelmäßig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. Einen interessanten Fall zu dem Thema verhandelte der Bundesgerichtshof im Jahr 2015. Dabei ging es um die Frage, ob der Mieter zur Mietminderung berechtigt ist, weil 20 m vor dem Haus ein Bolzplatz errichtet wurde, auf dem Kinder während der Nutzungszeiten Lärm verursachten. Der Vermieter hatte in diesem Fall gegen den Mieter geklagt, da dieser die Mietminderung in seinen Augen ungerechtfertigt durchgeführt habe.

Der Bundesgerichtshof folgte in seinem Urteil vom 29.04.2015 (VIII ZR 197/14) dieser Argumentation und begründete weiterhin, dass kein Mangel an der Mietsache besteht, sofern der Vermieter selbst Belästigungen ohne eigene Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeiten hinnehmen muss.

Wie hoch darf eine Mietminderung sein?

Zur konkreten Höhe der zulässigen Mietminderung gibt es in § 536 BGB keine Angabe. Hier spricht der Gesetzgeber lediglich von einer „angemessen herabgesetzten Miete“.

Aus diesem Grund müssen sich häufig Gerichte mit der Frage beschäftigen, ob die Mietminderung im Einzelfall angemessen war oder nicht. Bei der Bewertung dieser Frage spielt eine Reihe von Kriterien eine Rolle.

  • Die Schwere der Beeinträchtigung: Gelegentlicher Kinderlärm ist keine so gravierende Einschränkung wie zum Beispiel ein Feuchtigkeitsschaden.
  • Größe und Ausstattung der Wohnung: In einem Luxus-Apartment werden Minderungen in der Regel höher veranschlagt.
  • Wohnungslage: Befindet sich eine von Lärm beeinträchtigte Wohnung in einem Kneipenviertel, ist die Einschränkung weniger gravierend als in einer ruhigen Wohngegend.
  • Jahreszeit: Die Beeinträchtigung durch ein undichtes Fenster ist während der kalten Jahreszeit schwerwiegender als im Sommer.

Fazit

Eine Mietminderung ist eine Möglichkeit für Mieter, sich gegen Mängel an ihrer Mietsache zu wehren, die im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen. Da die Höhe der Mietminderung jedoch gesetzlich nicht festgelegt ist und häufig Streitigkeiten über das tatsächliche Vorliegen eines Mangels bestehen, wird das Thema regelmäßig vor Gerichten verhandelt.