Wohnungs- und Teileigentümer sind zur gemeinsamen Sanierung verpflichtet

Matthias Dols, Notar, Mietrechtsanwalt und Experte für Wohneigentumsrecht macht wegen seiner bundesweiten Bedeutung auf ein aktuelles BGH-Urteil aufmerksam, das alle Miteigentümer einer Wohnungs- und Teileeigentümergemeinschaft verpflichtet, sich an der Instandhaltung der gemeinsamen Immobilie zu beteiligen (BGH-Urteil vom 4. Mai 2018 – V ZR 203/17).

 

Obere Etagen wollen für feuchtes Untergeschoß nicht zahlen

Im vorliegenden Fall hatten die drei Teileigentümer aus dem Erdgeschoss eines Gebäudes auf der Eigentümerversammlung des Hauses beantragt, dass Feuchtigkeitsschäden im Mauerwerk des Erdgeschosses auf Kosten aller Miteigentümer saniert werden sollten. Die Besitzer der oberen Wohnungen lehnten das ab, worauf die Teileigentümer einen entsprechenden Eigentümerbeschluss einklagten. Während das Amtsgericht Hamburg die Klage im Wesentlichen ablehnte, gab das Landgericht Hamburg den Klägern in der Berufung Recht.

BGH: Erhalt der Gebäudesubstanz ist Gemeinschaftsaufgabe

Diese Sicht bestätigte nun der Bundesgerichtshof/BGH im abgewiesenen Revisionsverfahren, das die Wohnungsbesitzer angestrengt hatten. Das Gemeinschaftseigentum muss sich gemäß § 21 Abs. 4 und 5 WEG grundsätzlich in einem baulichen Zustand befinden, der allen Teileigentümern die vorgesehene Nutzung erlaubt. Dabei machen Miet- oder gewerbliche Sondernutzung ebenso wenig einen Unterschied wie der Umstand, dass sich die feuchten Räume im Souterrain eines Altbaus befinden.

Keine individuellen Unterschiede für Miteigentümer

Die gemeinsame Sanierung ist allen Miteigentümern zuzumuten, genauso wie alle zur Sanierung des Daches herangezogen würden. Eine ‚Opfergrenze‘ für einzelne Teileigentümer besteht nicht. Allenfalls bei einer Änderung der Teilungserklärung, die den Nutzungszweck im Teileigentum ändert, beispielsweise von Läden und Büros zu Kellerräumen, könnte eine notwendige Sanierung weniger aufwändig ausfallen. Doch das war nicht Bestandteil der Klage.

Instandhaltung gehört zu ordnungsgemäßer Verwaltung

Damit wurde die ablehnende Entscheidung der Eigentümerversammlung durch einen Gerichtsbeschluss zur gemeinsamen Sanierung entsprechend vorhandener Gutachten ersetzt. Weitere Gutachten seien nicht erforderlich, im Gegenteil, sie widersprächen als Verzögerung der ordnungsgemäßen Verwaltung der Immobilie.
Es macht also laut BGH bei gemeinsamen Immobilieneigentum keinen Unterschied, wo im Gebäude sich der eigene Besitzanteil befindet. Wenn es um den Erhalt der Grundsubstanz geht, sind alle Miteigentümer zu einer gemeinsamen Finanzierung verpflichtet, die die vorgesehene Nutzung in allen Gebäudeteilen ermöglicht.

Über Rechtsanwalt Matthias Dols:

Matthias Dols arbeitet seit 24 Jahren erfolgreich als Rechtsanwalt und Notar in Berlin-Charlottenburg. Neben seinen notariellen Beurkundungen liegt sein Arbeitsschwerpunkt auf Wohnungseigentumsrecht, Mietrecht, Zwangsversteigerungsrecht und Insolvenzrecht. Aber auch in Handels- und Gesellschaftsrecht, im Erbrecht und im Familienrecht ist der renommierte Jurist notariell tätig.

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