Zurückbehaltungsrecht beim Wohngeld

Das Landgericht Hamburg hat mit einem Urteil vom 28.01.2015, Az. 318 S 81/14, entschieden, dass einem Wohnungseigentümer aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalls ausnahmsweise ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) gegen die Verpflichtung zur Wohngeldvorauszahlung zustehen kann, wenn die Verwalterin - wie im entschiedenen Fall - im hier maßgeblichen Zeitraum Januar bis März 2013 die Gelder nicht auf einem Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern einem auf ihren eigenen Namen geführten offenen Treuhandkonto verwaltete.

Das Landgericht Hamburg hat mit einem Urteil vom 28.01.2015, Az. 318 S 81/14, entschieden, dass einem Wohnungseigentümer aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalls ausnahmsweise ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) gegen die Verpflichtung zur Wohngeldvorauszahlung zustehen kann, wenn die Verwalterin - wie im entschiedenen Fall - im hier maßgeblichen Zeitraum Januar bis März 2013 die Gelder nicht auf einem Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern einem auf ihren eigenen Namen geführten offenen Treuhandkonto verwaltete.

Das Landgericht Hamburg vertrat die Auffassung, dass der hiesige Beklagte ausnahmsweise befugt war, die Wohngeldzahlung zu verweigern, weil die Verwaltung kein Verwaltungskonto auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft angelegt hatte. Nach inzwischen fast einhelliger Auffassung ist der WEG-Verwalter im Zuge seiner Verpflichtung aus § 27 Abs. 5 Satz 1 WEG, eingenommene Gelder von seinem Vermögen getrennt zu halten, verpflichtet, ein Konto auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft einzurichten. Die Führung offener Treuhandkonten ist unzulässig (LG Frankfurt (Oder), Urteil vom 14.07.2014 - 16 S 46/14, ZMR 2014, 1007; LG Itzehoe, Urteil vom 12.07.2013 - 11 S 39/12, ZMR 2014, 665, Rn. 39, zitiert nach juris; Bärmann/Merle, WEG, 11. Auflage, § 27 Rdnr. 212; BeckOK WEG/Knop, Stand: 01.10.2014, Edition: 21, § 27 Rdnr. 138 ff.; Jennißen/Heinemann, WEG, 3. Auflage, § 27 Rdnr. 102; Niedenführ in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a. a. O., § 27 Rdnr. 52; Palandt/Basssenge, BGB, 74. Auflage, § 27 WEG Rdnr. 10; Abramenko in Riecke/Schmid, WEG, 3. Auflage, § 27 Rdnr. 30).

Ältere Rechtsprechung aus der Zeit vor Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. aus dem Übergangszeitraum (vgl. etwa Hanseatisches OLG, Beschluss vom 26.09.2006 - 2 Wx 78/05, ZMR 2007, 59, Rn. 11, zitiert nach juris) ist inzwischen überholt.

Daraus folgt, dass ein Miteigentümer die Zahlung der Wohngelder einstellen darf, wenn ein Verwalter das Konto der Gemeinschaft auf seinen eigenen Namen führt.